하자 및 부실의 정의

-하자란 설계도면대로 적법하게 시공하였으나 사용검사 후 안전상, 기능상, 미관상 결함 (균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동불량, 기능불량, 고사및 입상불량 등) 이 발생한 것이고 부실은 처음부터 설계와 일치하지 않는 미시공, 오시공, 변경시공 등을 말하고 하자소송이란 위 하자뿐 아니라 부실시공부분까지 포함됩니다.

-우리나라 대부분의 아파트에서 거의 필연적으로 발생하고 있는 누수, 갈라짐 등의 하자나 미시공, 오시공 등 부실시공에 대하여 그동안 아파트 역사가 일천하여 입주자 권익보호를 위한 집단소송 등 제도적 장치가 미흡하고 입주자들의 인식도 미흡하여 건설사들에 의해 보수되지 않고 방치되거나 혹은 일부분 보수 되었다 하더라도 이 또한 부실공사로 재하자가 발생하는 등 수 많은 문제점이 노출되어 왔는데, 최근들어 주민들의 권리의식이 많이 향상되고 제도적으로도 보완되어 적극적으로 건설사에 보수를 요청하고 이것이 잘 이루어지지 않을 경우, 소송까지 이르는 경우가 하자 보증금 및 손해배상에 대한 청구소송입니다.

- 아파트등 공동주택을 건설한 자는 주택법 46조에 의거 발생한 하자의 종류별로 1년.2년.3년.5년 10년의 범위 내에서 하자를 보수할 책임을 지게 됩니다.
또한 시공사에서 파산. 부도 등을 대비하기 위하여 주택법 시행령 60조에서는 아파트 건설금액의 3%에 해당하는 금액을 건설공제조합 등이 발행한 보증서로 예치하도록 하고 있습니다.


하자소송의 종류

-하자 소송에는 입주자 대표회의가 하자 보수 보증서를 근거로 보증사에 청구하는 하자보증금 청구 소송과 사업주체(건설사등)를 상대로 제기하는 손해배상 청구소송으로 나눌 수 있습니다. 위 소송을 병합 제기 할 경우 아파트 내에 존재하는 모든 하자에 대해 보증사 또는 사업주체로부터 배상 받을 수 있습니다.
하자보증금 청구소송은 사용검사후 하자보증기간내의 모든하자에 대하여 청구하며 손해배상청구소송은 사용검사와 관계없이 모든하자 및 부실시공에 대하여 사업주체에 청구하는 소송입니다.

-좀전에는 시공사가 전문성이 약한 입주자들을 설득해 적당히 합의하는 사례가 많아 사후에 대표회의 구성원이 바뀔 경우 하자보수 내용과 합의의 적정성을 두고 입주자들 사이에 심각한 오해와 분쟁이 일어나고 있었으나 현재는 상호 투명하게 법적인 절차를 통해 권익을 제대로 보호받는 방식을 택하고 있습니다.
따라서 현재는 변호사를 선임해 법원에서 선정한 전문 감정인의 공식적인 감정결과에 따른 판결에 의해 하자 처리하는 것이 완벽한 하자보수를 위한 방법이며 사업주체와 합의 할 경우에도 법원에 소를 제기한 후 판사 입회하에 조정하는 것이 입주민들의 권리 보장받는 최선의 방법입니다.